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委托管理的商铺未出租 业主有权主张分配租金吗?

时间:2020/4/29 20:09:44   姓名:[news:p_name]   点击:

 

买来的商铺统一由商业管理公司运营管理,不管商铺是否实际出租,业主都有权主张分配租金吗?近日,苏州市吴江法院就审结了这样一起案件,在商铺未实际出租的情况下,业主主张租金的诉讼请求并未得到支持。


2016年5月,张某向一房产公司购买一间商铺。同日,张某与该房产公司的关联管理公司签订委托经营管理合同,约定张某自2016年10月1日起至2026年9月30日,将该商铺委托管理公司经营管理,商铺的原价为61万余元,享受10万元优惠,实际成交价为51万余元。双方还约定,委托管理期间,管理公司对商铺进行对外出租,并代收租金;张某在购买该商铺时享受优惠价格,商铺开业至2018年10月1日期间的租金收入全部归管理公司所有,用于商场的前期运营;自2018年10月1日至2026年9月30日,张某与管理公司每年按实际收益9:1分成,在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配。


委托合同签订后,管理公司于2016年12月23日将商铺出租给骆某经营饭店,但因长期处于亏损状态,骆某在支付完租金后,于2018年3月31日退租,之后商铺一直处于空铺状态。


2018年10月18日,管理公司向张某发送书面通知书,告知张某其商铺出租租金标准为2.3元/平方/天,并要求张某携带相关材料至招商中心办理租金分配登记。2019年7月15日,管理公司又向张某发送书面通知书,告知张某因其购买的商铺目前未出租,特通知张某可到招商中心申请自营或自行出租。


张某认为,其在2018年10月18日至2019年7月15日期间从未收到过管理公司的通知,管理公司应当按约支付其2018年10月1日至2019年9月30日的商铺租金26000余元。但管理公司认为其不包租,张某的商铺有实际租赁收入才有分成;实际上,从2018年3月31日起,张某的商铺就一直处于空铺状态,没有租金收入,其无需支付张某任何租金收益。双方协商无果,张某遂在2019年10月份将管理公司起诉至法院。


法院经审理后认为,根据张某与商业管理公司之间委托经营管理合同的约定,自2018年10月1日起双方每年按实际收益的9:1分成,无论从文义解释还是从委托合同产生的双方权利义务对等角度来看,应指实际收到的租金收入。张某的商铺自2018年3月退租,商业管理公司无法取得租金收入,其自身不能获得10%的运营管理费用,张某亦无法获得90%的租金收入;管理公司发给张某的告知书仅提及了商铺的租金标准,并未确认商铺出租的事实,更不能证明已产生实际租金收益;虽然管理公司未及时将商铺出租状况告知张某,但商铺出租存在不确定性,张某亦未提供证据证明管理公司怠于履行受托事务,因此根据双方约定的委托事务内容,管理公司在未收取商铺租金时无需支付张某租金收益。基于此,法院驳回了张某要求管理公司分配租金收益的诉讼请求。作者单位:苏州市吴江区人民法院 作者:李小菊 北京合同律师 


 

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